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揭秘世界10大富豪,7个是日本人的大亨

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作者:啊坚道来源:网络整理

自1987年福布斯发布世界富豪榜以来,共有两位房地产大亨获得“世界首富”称号。

整整八年,世界首富的称号属于东方,属于房地产。

1987年至1990年,日本房地产大亨、西武铁道集团老板堤义明连续四年蝉联世界首富。在他的资产巅峰时期,资产高达200亿美元。

1991年至1992年,另一位日本房地产大亨森喜朗以185亿美元的最高资产登顶世界首富宝座。

1993年,随着森田吉郎的去世,仅剩90亿美元财富的堤义明重新夺回了世界首富的宝座,直到1995年才被比尔·盖茨超越,此后世界首富的宝座一直延续至今。属于西方世界。

不仅仅是世界首富,如果你看看1987年的世界十大富豪,你就会惊叹房地产创造财富的惊人能力。

第五位,韩裔日本企业家Shin Geho(日文名: Takeo),乐天集团创始人,财富80亿美元,主要来自制糖业和房地产;

第六位是日本企业家武井博友家族,财富达78亿美元。主要财富来源有:出版、房地产;

第七位是日本企业家渡边喜太郎,其财富超过70亿美元。财富的主要来源是:房地产和酒店;

第八名是吉本春彦家族,财富规模70亿美元,财富来源为房地产;

第十位是来自日本的 ,财富规模66亿美元,财富来源是房地产!

全球10大富豪中,8位来自房地产,1位来自零售业,1位来自制造业;日本7人,美国、加拿大、瑞典各1人。

那是钢筋水泥的时代,那是东方的时代。

在这样的时代,恐怕大多数人心中都会有一种错觉:实业害国,炒房兴国。

顶级亿万富翁的数量是否代表一个国家的长期繁荣?那时候的昭和少年们,或许还有点嚣张:你知道吗?世界上最富有的10个人中有7个是日本人!

结果呢?

在国运衰落之际,依靠房地产积累的世界顶级富豪也相继被扒了出来。今天,您甚至很难在 上找到其中大部分的英文资料。

这些鼎盛时期的地产大亨,大多已经被世人遗忘。

现在,如果你数一数全世界的地产大亨,那绝大部分都是华人的后裔。然而,这值得骄傲吗?今天惊天动地的名字,会不会和30年前的那些日本地产大亨有不同的结局?

现代化的受益者

作为森大厦集团的创始人,森泰吉郎与堤义明的父亲、西武集团的创始人堤小次郎属于同一时代。

1889 年,堤小次郎出生在京都东部滋贺县一个从事农业和食品生意的家庭。他的父亲在他 4 岁时去世。1902年,刚小学毕业的堤小次郎随祖父开始经营稻米和肥料生意。

也许是因为他生活的艰辛。1906年,哲小次郎的祖父也去世了。17岁那年,他失去了家里所有的长辈。1909年抵押家乡的房产,到东京早稻田大学读书。

与此同时,1904年,森康四郎出生在东京都港区的一个买办家庭。那时,他的父母已经开始购买房产并开始出租业务。

双极分析师此前回顾了全球房地产大亨的简史。在房地产行业的发展史上,没有开创时代的杰出奇才,只有顺应时代潮流的幸运者。

正如美国的房地产大家族在19世纪末开始从事房地产业务一样,香港和东南亚的房地产大亨大多出生于1930年左右。

这两家日本顶级房地产家族都是在20世纪初开始接触房地产业务的。

在两极分析人士看来,这是日本现代土地制度建立和完善的必然结果。

土地改革的基础是国家财政现代化。1868年,明治维新开始改革,此后40年,日本的国家财政逐渐摆脱了农田赋税的封建结构。

明治十年(1877年),地租仍占日本国家财政收入的80%以上,但到明治45年,地租所占比例已降至不足20%。

产业现代化促进财政收入多元化,财政收入多元化和现代化保障现代土地制度的建立。

1891年颁布的日本帝国宪法,保障了土地归民所有,国家不能再随意征用土地。

1896年颁布民法典,重新界定了人民的土地权利。人民的土地权利从江户时代的占有和用益物权扩展到所有权、土地权、防卫权、地役权、留置权、抵押权、买卖租赁等一系列权利。

土地交易登记制度也在这一时期逐步完善。

为什么小次郎哲能够抵押家乡的土地去东京?为什么森泰次郎一家能够经营地主模式的出租生意呢?这些都是这一时期日本正式实行的不动产制度的产物。

时代命运的变迁并没有就此止步。在明治维新的教育改革下,教育打破了身份的束缚,这两个商人家庭的孩子也有了接受高等教育的权利。

1913年,毕业于早稻田大学政治学专业的堤小次郎出任政治杂志《新日本》的社长,为他的商业帝国奠定了基础。

1928年,从东京商科大学毕业后,森泰吉郎也开始了在关东学院大学和大仓商业学校的教学生涯。

包括前述1987年全球十大富豪在内,排名第五的重光武夫生于1921年,毕业于早稻田商学院;排名第六的武井博友生于1920年,明治政治大学毕业后进入大学。加入读卖新闻,成为记者。

这批诞生于二战前的日本顶级地产大亨,均出身于资深知识分子背景。

作为一国房地产业的奠基人,这种综合性的高学历背景在世界上是为数不多的。

战争与房地产的爆发

乱世就一定是坏事吗?

按照我们的常识,灾害会摧毁社会经济发展的基础,但实际上,无论是天灾还是人祸,每一次都会迎来房地产行业的井喷式发展。

哲次郎和战队次郎家族的兴盛,离不开两次灾难。

第一次是 1923 年的关东大地震。8.1 级地震造成 140,000 多人死亡或失踪,128,000 座建筑物倒塌,447,000 座房屋被大火烧毁。

在这场灾难中,当时十几岁的森田吉一郎亲眼目睹了家庭经营的木制出租屋在地震中被毁,这反过来又奠定了他后来建造更坚固房屋的钢筋混凝土建筑群。这种情结贯穿了他的整个商业生涯,从现在的眼光来看,也是他们家族能够长久兴旺的根源。

同时,这次大地震的消除,也让森太吉郎家族在一定程度上获得了港区的大量土地。

关中大地震时,战队吉郎家只有150坪(约500平方米)的土地。到第二次世界大战结束时,他的家族拥有 2,000 坪(约 6,600 平方米)的土地。

与专注于管理港区的森泰吉郎家族不同,堤小次郎作为局外人,在前期采取了完全不同的投资逻辑。

1915年,刚毕业的堤小次郎身穿早稻田校服来到长野县郊外的轻井泽地区,与当地的村长商量购买度假别墅用地的事宜。并于1918年借贷1万5000日圆,以3万日圆的价格取得80万坪(约264万平方米,或25万平方米亦称25万平方米)的土地,并以50别墅签约。销售合同。

随后,他开始为当地修路,并以500日元(有的1000日元)的价格出售待开发的廉价别墅。

后来,他又在邻近的鬼石火山购买了330万平方米的土地。

依靠工程收入,1919年,他又在神奈川县箱根强罗地区购置了10万坪(约33万平方米)的土地。后来又在先世园购地70万坪(约合231万平方米),又在潞知湖畔购地百万坪。

据说因为这些地区是荒地,每坪的购买价格只有1日元左右,而在日本房地产泡沫的顶峰时期,这些地区的最高地价一度达到1坪百万日元。

当然,拥有如此咄咄逼人的征地作风的堤小次郎,确实是一个勇者。一个广为流传的故事是,在争夺箱根地区铁路经营权的过程中,竞争对手曾派人朝他的耳朵开枪,并威胁他要卖掉自己的股份。不过小次郎哲依旧面不改色,最终力压对手,成功买下对方的份额。

整体来看,在关中大地震之前,堤小次郎采取的是在偏远地区大面积收购土地,然后修建铁路抬高地价的模式。

正是因为关中大地震,他才踏入远郊开发模式,开始在东京新宿区等核心区域大规模征地。

第二次世界大战给全世界人民带来了巨大的苦难,同时也掀起了全球新的房地产富豪的涌现。

二战期间,日本有1000万人无家可归,而战败后约有400万日本人从海外遣返,创造了巨大的住房需求。

同时,共有215座城市遭到空袭,6.45万公顷建筑面积受到影响,超过300万间房屋损毁废弃,占日本房屋总规模的20%以上。

在供需双向作用下,日本战后住房缺口达到420万套。

在这样的需求爆发下,这两个地产世家都迅速积累了巨额财富。

1953年,当时已经是富党的堤小次郎出任日本下议院议长,政治权力与商业帝国一同走向巅峰。

1955年,房地产事业蒸蒸日上的森太吉郎家族正式成立了森不动产集团。1959年,森太吉郎辞去横滨市立大学商学院院长的教职,投身于房地产行业。

房地产大亨的采访

国王与工匠

日本房地产市场在爆发式增长的过程中经历过两次泡沫和两次危机。

一个泡沫。从1955年到1974年,城市化、工业化、现代化和婴儿潮四大力量同时爆发。日本全国地价指数上涨28倍,六大城市上涨34倍。

1975年,这次泡沫带来的危机来了,市场经历了大约4年的波动和调整,然后又发展起来。

第二次泡沫,1986-1990年,金融自由化、低利率、国际资本大量涌入,导致日本全国地价指数年均上涨8.3%,地价指数年均上涨20.6%六大城市。

1991年,这一次的泡沫虽然远没有15年前那么猛烈,但却直接终结了日本的黄金时代,将日本拉入了“消失的20年”。

那么,决定泡沫破灭的究竟是泡沫有多大呢?

不,真正起决定作用的,是背后的国运。国运昌盛,泡沫后的危机依然可以在时间的发展洪流中化解。国运衰亡,泡沫破灭之日,即行业衰落之日。

即便成为世界首富,也难逃成为时代洪流中一叶扁舟的命运。

1934年,堤小次郎的小妾堤义明出生。这位未来的世界首富,从小就接受了严格而烙印深刻的家庭教育。

堤义明小时候因为在生鱼片里放太多酱油而被父亲毒打。成年后,他在细节上极其节俭,要求身边的人像他一样穿打补丁的鞋子,对浪费粮食的员工更是节俭。反感,亲自嘱咐旗下的餐厅,把糖包从8克减到6克。

小时候堤义明因为问父亲为什么要建工程而挨打。成年后的他不仅对父亲的命令严格执行,而且对部下也蛮横行事。.

或许正是这种服从,让他打败了家族中叛逆的长子堤诚司,成为了西武铁道集团的核心继承人。Seiji 继承了西武百货,后来创立了 MUJI 这个国人耳熟能详的品牌。

1964年,堤小次郎病重。临终前房地产大亨的采访,他留下了“守成年,十年不动摇”8字格言,将西武集团的地产、旅游、铁道板块留给了堤义昭。

很多人认为这是小次郎哲担心两个儿子不和而提出的克制策略。

但事实真的如此吗?

1964年,日本刚刚举办完东京奥运会,整个房地产市场正处于鼎盛时期。在两极分析人士看来,蒂孔奇“保守”遗言的核心是基于对当时日本房地产市场的判断。

1968年,日本政府开始改革交易税,对持有不足5年的土地征收40%的所得税。严厉打击炒房行为。

1973年,针对企业购房避税行为,对企业主体5年以内的短期交易,在营业税基础上征收20%的土地转让所得税。

世界上许多国家都实行征收高额短期交易利润税。然而,据两极分析师称,这对抑制房地产投机没有实质性的长期影响。甚至可以说,从全球经验来看,任何形式的房产税都不会对炒房产生根本性影响。

真正打击炒房的核心是货币信贷政策的收紧。

1973年底,中东石油危机爆发,日本央行将贴现率上调至9%,市场资金成本大幅上升。1975 年的第一次泡沫危机随之而来。

或许是遵从了父亲“十年不动”的教诲,也或许是真的有着敏锐的市场洞察力,堤义明在此之前卖掉了集团在东京的部分地产项目,并在高点成功套现。

房地产大亨的采访

随后,基于西武集团积累的大量近郊土地和遍布全国的交通网络,西武集团开始了大规模的综合旅游开发。

西武集团鼎盛时期,他的商业帝国拥有覆盖全国的交通网络,80多家酒店、52个高尔夫球场和数十个滑雪场遍布日本和世界各地。(有传言说他拥有日本1/6的土地,但笔者一直没有找到有效的数据支持。)在一些城市,由于西武集团的员工比例过高,公司甚至可以控制当地通过员工投票选举政府。

逐渐登上了他的国王首富的顶峰。

虽然舆论界对堤义明给予了很大的褒奖,但实际上,他的命运在他接手西武集团的时候就已经注定了。让他成为首富的不是商业人才,而是大规模的低价土地储备和覆盖全国的铁路网络帝国,政商合一的集团基础,以及美国亚太战略的支持日本。

相比之下,森太吉郎和他的森大厦集团的成长之路就像我们认识的日本工匠:简单、重复、极致。

基于早年在湾区获得的大量土地,森田吉郎不断举债盖楼,租赁还款,获得正现金流。同时不断提高发展水平,增加建筑物的有效使用面积,引入计算机系统进行建筑物的维护和管理。

不断重复,不断优化,简直不真实。

就是这么简单,森大厦集团在1986年管理着73栋建筑,约38万坪(约125.4万平方米)。成为日本第三大房地产开发商。

1987年,第一期福布斯全球富豪榜发布。堤义明是世界首富,森喜郎是世界第二。

在这种极致荣耀的背后,日本房地产市场的系统性风险也在逐渐积累。

1979年,日本企业所得税和不动产交易所得税双双下调,长期住房的转让所得税降至20%。(这其实不低于目前持有5年以上房屋的15.315%的税率,也间接说明税收政策并不是影响房地产泡沫的直接核心因素。)

1985年广岛协定后,日元迅速升值。为了抑制货币的价值,政府开始采取激进的货币政策。贴现率由1973年底的9%下调至1987年的2.5%。1986年至1989年,M2年增长率达到10.2%的高水平。

你熟悉这个场景吗?

增值货币使得海外融资成本极低,企业开始大规模发行海外债券。银行收入持续下滑,面临资产短缺的银行开始在贷款方面放水。

你熟悉这个场景吗?

制造业的利润缩水,企业贷款后没有把钱投入生产,而是把钱全部投入了已经泡沫化的房地产市场。然后根据已经膨胀的地价继续抵押。1990年,非金融企业购地金额达到12.4万亿元,是1984年的37倍。

你做什么生意?炒房最赚钱!

你熟悉这个场景吗?

这样的日本拥有世界上最富有的地产商,却也失去了江山。

消失的时代

一般来说,我们认为日本的房地产泡沫是在1989年被日本政府戳破,然后在1991年正式破灭的。

房地产大亨的采访

但事实上,即使日本政府不采取行动,这场狂热的盛宴也已经告一段落。

1987年,堤义明的财富高达200亿美元,1988年降至189亿美元,1989年降至150亿美元。

相比之下,在日本政府开始采取措施后, 的财富在 1990 年微升至 160 亿美元。

早在日本政府出手之前,市场上的地价虽然还在上涨,但这些顶级富豪的资产已经开始不断缩水。

日本政府此举无非是在市场的影响下垂死挣扎。

随着泡沫的最后破灭房地产大亨的采访,日本房地产市场彻底崩溃。日本地价20年下跌62.7%,六大核心城市房价下跌76%。

1993年堤义明的财富重回世界首富时,只剩下90亿美元,到1994年,只剩下85亿美元。

现在?

2005年,堤义昭因虚报母公司持股比例入狱,西武铁道集团退市重组。2006年,堤义明最后一次登上富豪榜。当时,他还保有12亿美元的身家。

如今,堤义明已不再持有西武集团的任何股份,至于还剩下多少财富,也没有准确的数据。网上有说法称,他的净资产在 2019 年仅剩 150 万美元。

如果这个说法属实,那么这位曾经的世界首富,还不如拥有房子的上海人家。

说到在上海有房子,1993年1月,森太吉郎在世界首富的宝座上去世了。他的两个儿子居然在中国大陆投资了三栋写字楼。

分别是1986年竣工的大连森茂大厦、1998年竣工的上海恒生银行大厦和2008年竣工的上海环球金融中心。

如今,他的小儿子森晃仍然是日本第 10 大富豪,截至 2020 年 7 月 1 日资产达 40 亿美元。

他的长子森实于2012年去世,其遗孀森喜子也拥有15亿美元的资产,在日本富豪榜上排名第28位。

从商业行为来看,千太次郎的后代依然保持着他的工匠作风。

1986年,在日本房地产市场的顶峰时期,森大厦牵头制定了日本最大的城市更新计划:六本木Hills。

后来,日本房地产泡沫破灭,市场风云变幻,但这个项目的开发从未停止过。2003年,历时17年完成。

据说,在交接工程时,有不少人前来交接有死者家属等级的房子。人走了,房子还是要用心去完成。

这或许就是玩资本的地产商和做手艺的地产商的区别吧。

而正是这种差异,造就了这两个地产家族不同的发展成果。

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